Дополнительное соглашение к договору дарения: когда и как оформить
Дополнительное соглашение к договору дарения - это документ, которым даритель и одаряемый меняют условия уже подписанного договора: исправляют ошибку в описании имущества, уточняют срок передачи, меняют порядок передачи вещи. Гражданский кодекс РФ такую возможность допускает, но с ограничениями, о которых часто забывают.
Главная ловушка в том, что многие пытаются изменить договор, который уже исполнен: квартира передана, право собственности перешло. Тогда допсоглашение не работает, и нужны другие инструменты. Ниже - когда изменение возможно, в какой форме его оформить, когда нужен нотариус и регистрация, и какие пункты включить в текст.
Когда договор дарения можно изменить
По общему правилу статьи 450 ГК РФ договор изменяется по соглашению сторон. Для дарения это реально в двух ситуациях:
- договор подписан, но дар еще не передан или переход права на недвижимость еще не зарегистрирован;
- заключен договор обещания дарения в будущем (пункт 2 статьи 572 ГК РФ), и стороны хотят изменить срок, предмет или условия передачи.
Если имущество уже передано и право собственности одаряемого зарегистрировано, договор считается исполненным. Изменять в нем нечего: одаряемый стал собственником. Вернуть вещь можно только новой сделкой (например, обратным дарением), через отмену дарения по основаниям статьи 578 ГК РФ или через суд, если договор недействителен.
Что можно и чего нельзя менять
| Изменение | Допустимо ли |
|---|---|
| Исправление описки в адресе, площади, кадастровом номере | Да, до регистрации перехода права |
| Срок или порядок передачи имущества | Да, если дар еще не передан |
| Уменьшение размера доли или состава дара | Да, до исполнения договора |
| Добавление встречной оплаты за дар | Нет, это превращает дарение в другую сделку |
| Замена одаряемого другим человеком | Нет, нужен новый договор |
Дарение по закону безвозмездно. Если в соглашении появляется встречная обязанность одаряемого (заплатить, передать другую вещь), такой договор не признается дарением, а сделка может быть оспорена как притворная (статья 170 ГК РФ). Это важно и для налогов: освобождение от НДФЛ при дарении между близкими родственниками действует только для настоящего дарения.
Форма дополнительного соглашения
Статья 452 ГК РФ устанавливает, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор. На практике это означает следующее.
- Договор дарения в простой письменной форме изменяется соглашением в простой письменной форме.
- Если договор удостоверен нотариусом (по закону или по желанию сторон), дополнительное соглашение тоже удостоверяется нотариально.
- Дарение доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу требует нотариальной формы. Значит, и изменение такого договора оформляется у нотариуса.
- Дарение доли в уставном капитале ООО также удостоверяется нотариусом.
Соглашение, заключенное в неправильной форме, ничтожно. Если основной договор был у нотариуса, а изменения стороны подписали сами, Росреестр откажет в регистрации, а в споре соглашение не будет иметь силы.
Регистрация в Росреестре
Сам договор дарения недвижимости, заключенный после 1 марта 2013 года, государственной регистрации не подлежит: регистрируется переход права собственности. Поэтому допсоглашение имеет смысл до регистрации перехода права или во время приостановки регистрации.
Типичная ситуация: документы поданы в Росреестр через МФЦ, регистратор приостановил регистрацию из-за ошибки в описании объекта. Стороны подписывают дополнительное соглашение с исправленными данными и подают его как дополнительный документ. Если договор нотариальный, нотариус обычно сам направляет документы в Росреестр электронно.
Для земельных участков, домов, квартир и долей перед подачей проверьте сведения в выписке ЕГРН: кадастровый номер, площадь, адрес. Большинство ошибок возникает из-за переписывания данных из старых свидетельств.
Примерная структура соглашения
Готовый бланк для всех случаев не подойдет, но набор обязательных пунктов стабилен. Текст соглашения обычно строится так:
- Название и реквизиты. "Дополнительное соглашение № 1 к договору дарения от (дата)", место и дата подписания.
- Стороны. Фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные и адрес дарителя и одаряемого - так же, как в основном договоре.
- Ссылка на договор. Указание, что стороны договорились изменить договор дарения от такой-то даты (если он нотариальный - с номером в реестре нотариуса).
- Изменяемые пункты. Каждый изменяемый пункт излагается в новой редакции полностью: "Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: ...". Не стоит писать "исправить площадь", лучше дать весь пункт заново.
- Неизменные условия. Фраза о том, что остальные условия договора остаются без изменений.
- Вступление в силу. С момента подписания (или нотариального удостоверения), соглашение является неотъемлемой частью договора.
- Экземпляры. Число экземпляров - по одному каждой стороне и при необходимости для Росреестра.
- Подписи. Подписи сторон с расшифровкой. При представительстве - данные доверенности.
Если изменения касаются имущества, на которое нужно согласие супруга дарителя (совместно нажитая недвижимость), новое согласие также оформляется нотариально, если изменился предмет дара.
Альтернативы дополнительному соглашению
Иногда проще не менять договор, а выбрать другой путь:
- Расторжение по соглашению сторон до регистрации перехода права и подписание нового договора с правильными условиями.
- Отказ от дара одаряемым до его передачи (статья 573 ГК РФ) или отказ дарителя исполнить договор по основаниям статьи 577 ГК РФ.
- Исправление технической ошибки в ЕГРН по заявлению, если ошибся сам Росреестр, а не стороны.
- Завещание вместо дарения, если даритель хочет сохранить собственность при жизни. Подробнее о нем - в статье о составлении завещания.
Налоги и расходы
Одаряемый, получивший недвижимость, транспорт, акции или доли не от члена семьи или близкого родственника, платит НДФЛ с рыночной стоимости дара. Дарение между супругами, родителями и детьми, дедушками, бабушками и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами от налога освобождено. Изменение договора не меняет этого правила, но если по допсоглашению меняется стоимость или состав дара, пересчитайте налог. О налогах при последующей продаже подаренного жилья - в материале о налоге при продаже квартиры.
Расходы на изменение - тариф нотариуса (если форма нотариальная) и, при подаче в Росреестр, возможная госпошлина. Размеры зависят от вида сделки и региона, проверьте их у нотариуса и на Госуслугах. Перед подачей документов проверьте актуальную редакцию закона о регистрации недвижимости: требования к форме сделок с долями менялись несколько раз.
Ответы на частые вопросы
Можно ли изменить договор дарения после регистрации права одаряемого?
Нет, договор уже исполнен. Чтобы вернуть имущество или изменить его состав, нужна новая сделка, отмена дарения по закону или судебное решение о недействительности договора.
Нужен ли нотариус, если договор дарения квартиры был простым письменным?
Если дарилась квартира целиком и договор был простым письменным, дополнительное соглашение тоже составляется в простой письменной форме. Если дарилась доля, нотариальная форма обязательна в силу закона.
Можно ли допсоглашением добавить условие о пожизненном проживании дарителя?
Условие о сохранении за дарителем права пользования жильем допустимо и не делает дарение возмездным. Его лучше включить до регистрации перехода права и точно описать в тексте.
Сколько дополнительных соглашений можно заключить к одному договору?
Ограничений нет, но каждое следующее соглашение нумеруется и ссылается на основной договор. При большом количестве изменений проще расторгнуть договор и подписать новый.
Можно ли подписать соглашение через представителя?
Да, по нотариальной доверенности. Но представитель не может подарить имущество от имени дарителя, если в доверенности не указан конкретный одаряемый и предмет дара.