Налог при продаже квартиры: кто платит и как уменьшить
Доход от продажи квартиры облагается налогом на доходы физических лиц, если квартира была в собственности меньше минимального срока владения. Правила установлены Налоговым кодексом РФ: статья 217.1 определяет сроки и освобождение, статья 220 - имущественный вычет, статья 214.10 - правило о кадастровой стоимости. Продавец сам подает декларацию и платит налог, покупатель и агентство за него этого не сделают.
Ниже разобраны сроки владения 3 и 5 лет, исключения, выбор между вычетом 1 млн рублей и уменьшением дохода на расходы, коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости, освобождение для семей с детьми, сроки подачи 3-НДФЛ и примеры расчета. Условия освобождений периодически уточняются, поэтому перед сделкой проверьте актуальную редакцию закона на сайте ФНС.
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
Если квартира принадлежала продавцу не меньше минимального срока, доход от продажи налогом не облагается, декларацию подавать не нужно. Общий минимальный срок - 5 лет. Сокращенный срок 3 года применяется, если выполнено хотя бы одно условие:
- квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестер);
- квартира получена в результате приватизации;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- это единственное жилье: на дату регистрации перехода права у продавца и его супруга нет другого жилого помещения в собственности. Жилье, купленное в течение 90 дней до продажи, при этом не учитывается.
Если квартира подарена посторонним человеком или унаследована от двоюродного брата, действует общий срок 5 лет, если нет других оснований для сокращенного.
С какого момента считается срок
| Как получена квартира | Начало срока владения |
|---|---|
| Покупка на вторичном рынке, дарение, приватизация | Дата государственной регистрации права в ЕГРН |
| Наследство | День открытия наследства, то есть дата смерти наследодателя |
| Договор участия в долевом строительстве | Дата полной оплаты по договору |
| Паевой взнос в ЖСК | Дата полной выплаты пая |
| Квартира по программе реновации | Дата регистрации права на прежнее жилье |
Срок проверяют по выписке из ЕГРН, свидетельству о праве на наследство или документам об оплате. Если срок истекает через несколько месяцев, иногда выгоднее подождать с регистрацией перехода права: важна именно дата регистрации продажи.
Ставка налога в 2026 году
С 2025 года доходы от продажи имущества облагаются для налоговых резидентов по ставке 13% с суммы до 2,4 млн рублей за год и 15% с превышения. Нерезиденты платят 30%, а имущественные вычеты им не положены. Налоговым резидентом считается человек, который находился в России не меньше 183 дней за последние 12 месяцев.
Как уменьшить налог: вычет или расходы
Налог считается не со всей цены, а с дохода, уменьшенного одним из двух способов. Выбрать можно только один из них по каждому объекту.
| Способ | Как работает | Когда выгоден |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | Доход уменьшается на 1 000 000 рублей | Квартира получена бесплатно (наследство, дарение, приватизация) или документов о покупке нет |
| Уменьшение на расходы | Доход уменьшается на подтвержденные расходы на покупку | Квартира куплена, и есть договор и платежные документы |
Вычет 1 млн рублей дается на все жилье, проданное за год, а не на каждую квартиру. Если квартира в общей долевой собственности продается одним договором, вычет делится между совладельцами пропорционально долям. Если каждая доля продается отдельным договором как самостоятельный объект, каждый продавец вправе заявить свой вычет.
В расходы включают цену покупки, расходы по ипотеке на погашение процентов, оплату отделки при покупке без отделки, если это следует из договора. Продавец квартиры, полученной по наследству или в дар, в ряде случаев может учесть расходы наследодателя или дарителя на ее приобретение; условия проверьте в статье 220 НК РФ в актуальной редакции.
Правило кадастровой стоимости и коэффициент 0,7
Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, доходом считается 0,7 от кадастровой стоимости. Правило защищает бюджет от занижения цены в договоре.
- Кадастровая стоимость 8 млн рублей, цена в договоре 6 млн. Порог: 8 млн x 0,7 = 5,6 млн. Цена выше порога, доход - 6 млн.
- Кадастровая стоимость 10 млн рублей, цена в договоре 6 млн. Порог: 7 млн. Цена ниже, поэтому доходом считаются 7 млн рублей.
Если кадастровая стоимость на 1 января не определена, налог считается с цены договора. Кадастровую стоимость можно бесплатно узнать в выписке из ЕГРН через Госуслуги. Если она явно завышена, ее оспаривают в региональном бюджетном учреждении или в суде.
Примеры расчета налога
Купленная квартира, срок 5 лет не прошел
Андрей купил квартиру в 2023 году за 6 млн рублей, у него есть еще одна квартира. В 2026 году он продает ее за 7,5 млн рублей, кадастровая стоимость на 1 января 2026 года - 9 млн рублей.
- Порог 0,7: 9 млн x 0,7 = 6,3 млн рублей, цена 7,5 млн выше, доход - 7,5 млн.
- Вариант с расходами: 7,5 млн - 6 млн = 1,5 млн; налог 13% = 195 000 рублей.
- Вариант с вычетом: 7,5 млн - 1 млн = 6,5 млн; налог 13% с 2,4 млн и 15% с 4,1 млн = 312 000 + 615 000 = 927 000 рублей.
Андрею выгоднее уменьшить доход на расходы и заплатить 195 000 рублей. Если бы кадастровая стоимость составляла 11 млн рублей, доходом стали бы 7,7 млн, и налог с учетом расходов вырос бы до 221 000 рублей.
Унаследованная квартира, срок 3 года не прошел
Мать Елены умерла в марте 2024 года, квартира перешла Елене по наследству. В 2026 году Елена продает ее за 4 млн рублей при кадастровой стоимости 5 млн. Сокращенный срок 3 года истекает только в марте 2027 года.
- Порог 0,7: 3,5 млн, цена выше, доход - 4 млн рублей.
- Расходов на покупку нет, применяется вычет: 4 млн - 1 млн = 3 млн.
- Налог: 13% с 2,4 млн = 312 000 рублей и 15% с 0,6 млн = 90 000 рублей, всего 402 000 рублей.
Если Елена дождется марта 2027 года и зарегистрирует продажу после трехлетнего срока, налога не будет вовсе. Пошагово оформление наследства описано в статье о вступлении в наследство.
Освобождение для семей с детьми
Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог с продажи жилья независимо от срока владения (пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ). Условия, которые должны выполняться одновременно:
- В семье двое или больше детей до 18 лет, либо до 24 лет, если ребенок учится очно.
- В том же году, когда продано жилье, или не позднее 30 апреля следующего года продавец или члены его семьи купили другое жилье.
- Общая площадь нового жилья больше проданного либо его кадастровая стоимость выше.
- Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
- На дату продажи у продавца и членов семьи нет в собственности более 50% в другом жилье, площадь которого больше приобретенного.
Если покупка новой квартиры откладывается до следующего года, декларацию все равно нужно подать в срок, указав освобождение, или заплатить налог и затем вернуть его через уточненную декларацию. Требования к долям детей и к способу покупки уточнялись несколько раз, поэтому сверьте условия с актуальной редакцией. Особенности сделок, где собственник ребенок, описаны в статье о продаже квартиры несовершеннолетнего собственника.
Декларация 3-НДФЛ и сроки уплаты
Если налог нужно платить, продавец подает декларацию 3-НДФЛ за год продажи. Например, при продаже в 2026 году:
| Действие | Срок |
|---|---|
| Подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год | Не позднее 30 апреля 2027 года |
| Уплатить налог | Не позднее 15 июля 2027 года |
Декларацию удобно заполнить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или через Госуслуги. Приложите договор купли-продажи, документы о расходах на покупку или правоустанавливающие документы. Декларацию не нужно подавать, если минимальный срок владения истек или если доход от продажи не превышает 1 млн рублей.
Что будет, если не подать декларацию
Налоговая получает сведения о сделках из Росреестра. Если декларация не подана, инспекция сама рассчитает налог от цены договора или 0,7 кадастровой стоимости, без учета расходов продавца, и пришлет требование. Кроме того, грозят штраф за непредставление декларации (5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей), штраф за неуплату 20% от суммы налога и пени. Подать декларацию с расходами можно и после этого, но лучше не доводить до спора.
Как законно снизить налог
- Дождаться окончания минимального срока владения, если до него осталось немного.
- Сохранять договоры, расписки и банковские выписки о покупке, чтобы уменьшить доход на расходы.
- Продать квартиру по реальной цене, не ниже 0,7 кадастровой стоимости, и не занижать сумму в договоре: при занижении продавец рискует при расторжении сделки получить назад только сумму из договора.
- Оценить право на освобождение для семей с детьми до сделки.
- Совместить продажу и покупку: налог с продажи можно уменьшить на имущественный вычет при покупке нового жилья в том же году.
Зачет вычета при покупке квартиры против налога от продажи - распространенный и законный способ. Как он работает, разобрано в статье о налоговом вычете при покупке квартиры.
Частые вопросы о налоге с продажи квартиры
Нужно ли платить налог, если квартира продана дешевле, чем куплена?
Нет, если цена продажи не ниже 0,7 кадастровой стоимости: при уменьшении на расходы облагаемый доход равен нулю. Декларацию в этом случае подать все равно нужно, если срок владения меньше минимального.
Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры?
Да, отдельной льготы для пенсионеров нет. Действуют те же сроки владения, вычеты и правила расчета.
Учитывается ли материнский капитал в расходах?
Часть стоимости, оплаченная материнским капиталом, по позиции ФНС в расходы продавца не включается, так как это бюджетные средства.
Можно ли получить вычет 1 млн рублей каждый год?
Да, вычет при продаже ограничен суммой 1 млн рублей в год, но не числом лет. Если продажи приходятся на разные годы, вычет применяется в каждом из них.
Как быть с налогом при продаже доли?
Действуют те же сроки владения. Если доля продается отдельным договором, продавец заявляет свой вычет 1 млн рублей или расходы на покупку этой доли.