Как проходит расторжение договора купли-продажи
Договор купли-продажи можно расторгнуть двумя основными способами: по соглашению сторон или через суд, если вторая сторона не согласна. Кроме того, закон и сам договор в ряде случаев дают право на односторонний отказ. Правила общие для любых вещей - от автомобиля до квартиры, но у недвижимости и у покупок в магазине есть свои особенности.
Ниже разобраны основания для расторжения по ГК РФ, порядок досудебной претензии и подачи иска, возврат денег и имущества, а также действия при расторжении сделки с квартирой или домом и при возврате товара потребителем.
Основания для расторжения по ГК РФ
Общие правила изменения и расторжения договоров содержатся в статьях 450-453 Гражданского кодекса РФ.
- По соглашению сторон (ст. 450) - самый простой путь, если обе стороны согласны.
- По решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 450). Существенное нарушение - такое, при котором сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала: например, покупатель не оплатил товар, продавец не передал вещь или передал с неустранимыми недостатками.
- В связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451) - редкое основание, когда обстоятельства изменились так, что стороны при их предвидении не заключили бы договор.
- Односторонний отказ (ст. 450.1) - когда это прямо разрешено законом или договором. Тогда договор считается расторгнутым с момента получения уведомления второй стороной.
Специальные основания для купли-продажи есть в главе 30 ГК РФ: например, покупатель вправе отказаться от договора, если продавец отказывается передать товар, а при существенном нарушении требований к качеству - потребовать возврата уплаченной суммы.
Расторжение по соглашению сторон
Соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ). Если договор был в простой письменной форме - соглашение тоже письменное. Если договор удостоверялся нотариусом - соглашение тоже нужно удостоверить у нотариуса.
В соглашении стоит прописать:
- реквизиты расторгаемого договора;
- дату, с которой обязательства прекращаются;
- кто, что и в какой срок возвращает: деньги, товар, документы, ключи;
- порядок возврата задатка или аванса;
- отсутствие или наличие взаимных претензий, включая неустойку и расходы.
Обязательства прекращаются с момента заключения соглашения, если в нем не указано иное. Исполненное до этого момента стороны не вправе требовать обратно, если иное не установлено законом или соглашением (ст. 453 ГК РФ). Поэтому вопрос возврата денег и вещей нужно решать прямо в тексте соглашения.
Расторжение через суд
Если вторая сторона не согласна, расторгнуть договор можно через суд. Перед иском обязателен досудебный порядок: сначала нужно направить предложение о расторжении и получить отказ или не получить ответ в срок, указанный в предложении или в договоре, а если срок не указан - в течение 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Как составить претензию
В претензии укажите договор, суть нарушения (не оплачено, не передано, недостатки), ссылку на нормы ГК РФ, предложение расторгнуть договор и требования: вернуть деньги, забрать товар, уплатить неустойку. Назначьте срок ответа. Отправьте претензию заказным письмом с описью вложения или вручите под подпись на копии.
Подача иска
Иск подается в суд общей юрисдикции (между гражданами) или в арбитражный суд (между организациями и ИП). К иску прикладывают договор, доказательства оплаты и нарушения, претензию с доказательством отправки. Можно одновременно требовать расторжения, возврата уплаченного и возмещения убытков. Размер госпошлины зависит от требований: актуальную сумму проверьте по статье 333.19 НК РФ.
Возврат денег и имущества
При расторжении из-за нарушения договора виновная сторона возвращает полученное и возмещает убытки (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Если покупатель уже оплатил, а продавец не передал товар, покупатель может потребовать возврата денег и процентов за пользование чужими средствами. Если товар передан, но не оплачен, продавец может требовать его возврата при расторжении договора.
Деньги лучше возвращать безналичным переводом с назначением платежа или под расписку. Возврат имущества оформляется актом приема-передачи.
Особенности при продаже недвижимости
Договор купли-продажи жилья подписывается в письменной форме, а переход права собственности регистрируется в Росреестре. Здесь важно, на какой стадии находится сделка.
- До регистрации перехода права стороны могут подписать соглашение о расторжении и подать заявление о прекращении регистрации или о возврате документов. Деньги и ключи возвращаются по соглашению.
- После регистрации перехода права покупатель уже собственник. Простое соглашение о расторжении на практике не всегда становится основанием для обратной регистрации. Часто стороны оформляют обратную сделку или возвращают право через суд, где решение служит основанием для регистрации. Конкретный вариант стоит заранее обсудить с нотариусом или юристом и уточнить в Росреестре.
Сделки с долями в праве и с имуществом несовершеннолетних, как правило, требуют нотариального удостоверения. Тогда и соглашение о расторжении оформляется у нотариуса. О продаже жилья, принадлежащего ребенку, - в статье как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний. Если сделка расторгнута после продажи, проверьте налоговые последствия: подробнее в материале налог при продаже квартиры.
Покупка в магазине: права потребителя
Для покупок у продавца-организации или ИП действует Закон РФ "О защите прав потребителей".
| Ситуация | Что можно требовать | Срок |
|---|---|---|
| Товар с недостатком | Замену, ремонт, уменьшение цены или возврат денег (ст. 18) | В пределах гарантии или срока годности |
| Качественный товар не подошел | Обмен, а при отсутствии замены - возврат денег (ст. 25) | 14 дней, кроме товаров из перечня невозвратных |
| Покупка дистанционно | Отказ от товара (ст. 26.1) | 7 дней после получения, 3 месяца при отсутствии информации о возврате |
Требование о возврате денег за некачественный товар продавец должен удовлетворить в течение 10 дней (ст. 22). Технически сложные товары возвращаются по особым правилам. Перед подачей претензии проверьте актуальную редакцию закона и перечень невозвратных товаров.
Частые вопросы о расторжении договора
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи устно?
Если договор письменный, соглашение о расторжении тоже должно быть письменным. Устная договоренность создаст проблемы при споре о возврате денег.
Сколько ждать ответа на претензию перед судом?
Срок, указанный в претензии или договоре. Если он не указан - 30 дней. Только после этого можно подавать иск о расторжении.
Возвращается ли задаток при расторжении?
Если договор не исполнен по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца - он возвращает задаток в двойном размере. При расторжении по соглашению судьбу задатка определяют стороны.
Можно ли расторгнуть сделку с квартирой через год?
Да, если есть основания, например существенное нарушение условий оплаты. Срок исковой давности по общему правилу три года. Но после регистрации права обычно требуется суд или обратная сделка.
Что делать, если продавец не отвечает на претензию?
Сохраните доказательства отправки и по истечении срока подавайте иск. Неполучение ответа приравнивается к отказу для целей досудебного порядка.